住宅専門家が説く資産性
井口克美

一般社団法人 住まいる総合研究所 代表理事
井口克美(いぐちかつみ)
住宅評論家、住宅アドバイザー

1987年株式会社リクルートに入社。住宅情報(現SUUMO)の部署にて27年間にわたり不動産領域の仕事に従事。今まで見学したモデルルームや現地は2,000物件以上、担当してきたクライアントは100社を超える。3万件を超える契約者データを分析し、ユーザーの心理・動きにも精通している。2014年独立し、「住まいる総合研究所」を開設。現在は住宅セミナーや執筆などを中心に活動中。

希少性が高い
「御所南」のマンション

近年、全国の政令指定都市では、人口減少や国際化に対応するための都心部の再整備が進捗しており、京都市においても、都心部の古い建物が、新しいビルや商業施設、ホテルやマンションなどに建て替えられてきました。
そして、街が再整備され、さらに魅力的になることで、都心部に住まいを求める都心回帰と呼ばれる現象も起きています。

御所南エリアにおいても、古い町家が分譲マンションに建て替わることが多くなっていました。
ただ、2007年から実施された新景観政策で建築規制が厳しくなったため、御所南エリアでは、幹線道路の一部を除いて、高さの上限が15mに制限されています。そのため、マンションは5階くらいまでしか建てられず、小規模のマンションが中心となるため、総発売戸数はそれほど多くはありません。

また、土地価格の上昇や他業種との激しい競合のため、マンション用地の取得が難しくなり、供給が多かった京都市の中京区でも2017年以降は新規物件が減少しています。現在、御所南エリアで販売しているマンションは、「シャリエ御所南柳馬場二条」のみとなっています(2020年11月現在)。

御所南のある京都市中京区は、「住みたい街ランキング2020関西版」(*2)において、京都府民が選ぶ住みたい自治体第1位(3年連続)になるなど、住みたい街として人気があります。

住みたい人が多い一方、マンションの発売戸数が少ないため、購入機会が少なく希少性が高くなります。
当マンションは、御所南エリアの数少ない新築マンションであり、マーケットに販売物件が少ないことからも注目を集めることでしょう。数少ない購入機会を逃さないことがとても重要になります。

SUUMO住みたい街ランキング 2020 関西版(※1)

京都府民ランキング(京都府居住者/3つの限定回答)

SUUMO住みたい街ランキング
SUUMO住みたい街ランキング

POINT

POINT

御所南のマンションは人気が高い一方、供給戸数は非常に少ない。
そのニーズの高さと希少性が資産性の高さにつながります。

「御所南」が選ばれる理由

1200年以上の歴史がある京都では、平安京の京域内は「洛中」と呼ばれ、古くから京都の中心部と位置づけられてきました。その中でも京都御苑の南側、「御所南」と呼ばれるエリアは、京都の中心として栄えてきた場所であり、現在も京都市役所や税務署、裁判所などがあることからも、京都市の重要な役割を担うエリアであることがわかります。

また、京都の中心部でありながら、北に京都御苑、東に鴨川、西に二条城など、豊かな自然と歴史が身近に感じられる場所であり、幹線道路から一歩中に入ると、趣のある閑静な住宅街になっています。四条河原町周辺の商業・ビジネスエリアにも近いため、利便性が高い住宅地といえます。

「京都御苑」のすぐ南には、京都市初のコミュニティ・スクール(学校運営協議会制度)(*2)に指定された「御所南小学校」(徒歩3分)があり、小中一貫校の認定を受けていますので、「京都御池中学校」(徒歩6分)と合わせて義務教育9年間の小中一貫教育が行われています。また、周辺には学習塾や習い事の教室が多いのも特徴で、教育環境が充実しています。

SUUMO調べの住みたい街ランキング 2020 関西版(※1)からも分かるように、住宅地としての評価もとても高い場所であるといえます。

「シャリエ御所南柳馬場二条」は、御所南エリア内、京都御所から南に続く柳馬場通り沿いに誕生しますので、注目度が高いのは、当然といえるでしょう。

POINT

POINT

歴史、自然環境に恵まれた「御所南」のエリア評価の高さと、
住みたい人の多さが、高い資産性を維持しています。

広い住戸を確保した
マンションは少なく、希少性が高い

中京区のマンション供給が少ない中、広い住戸を確保しているマンションとなると、さらに数が少なくなり、希少性が高くなります。居住空間の広さは、住まいの快適性に大きく影響を与える要素ですので、快適な暮らしのためには、ゆとりある広さが必要です。
しかし、最近は土地価格や建築費の上昇により、販売価格を抑えるために住戸面積を小さくする傾向にあります。

ストレスなく生活できる住まいの広さの基準として、国が定めた住生活基本計画における「誘導居住面積水準」が参考になります。これは、世帯数に応じて豊かな住生活の実現の前提として多様なライフスタイルに対応するために必要と考えられる住宅の面積に関する基準のことです。都市居住型のマンションの場合、3人家族で75㎡、4人家族で95㎡となっています。

最低居住面積水準・・・世帯人数に応じて、健康で文化的な住生活の基礎としての必要不可欠な住宅の面積に関する水準(すべての世帯の達成を目指す)
誘導居住面積水準・・・世帯人数に応じて、豊かな住生活の実現の前提として、多様なライフスタイルを想定した場合に必要と考えられる住宅の面積に関する水準
【 】内は、未就学児童が1名いる場合の面積

「シャリエ御所南柳馬場二条」の住戸面積は、76.70㎡、90.24㎡の広い住戸を中心に構成されていますので、
上記の基準をほぼ満たす広さになっています。京都市全体で、住戸面積が小さくなっている中、この広さの住戸面積は希少性があり、とても魅力的です。

また、全住戸が、独立性とプライベート性の高い角住戸になっており、2~3面開口による通風と採光に優れたプランになっています。また、ホテルライクな内廊下設計により、エントランスから住戸への動線が上質で品格のある空間になっています。

御所南エリアで、ゆとりの広さと魅力的なスペックを備えた「シャリエ御所南柳馬場二条」は、「高い資産性をもつマンション」といえるでしょう。

  • 55㎡台~90㎡超
  • 全邸角住戸
  • 内廊下設計
  • 14邸の私邸

POINT

POINT

住戸の広さは快適性に繋がる重要な要素。広さを確保した
数少ないマンションであることは、資産性の面でも有利になるでしょう。

(*1) SUUMO住みたい街ランキング2020関西版(株式会社リクルート住まいアンパニー)プレスリリースデータより(2020年5月)
(*2) コミュニティ・スクールとは、学校と保護者や地域の方々がともに知恵を出し合い、学校運営に意見を反映させることで、一緒に共同しながら子供たちの豊かな成長を支え
「地域とともにある学校づくり」を進める法律に基づいた仕組みです。

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