消費税アップで住宅購入の負担はどう変わる?

贈与税の非課税枠が拡充

消費税率の引き上げが2019年10月1日に予定されており、住宅購入時の負担増を軽減するための対策が打ち出されています。消費税アップで新築マンションを買うときの負担がどう変わるのか、見ていきましょう。

消費税がアップすると住宅価格もアップする

まず住宅を買うときの消費税の基本から確認しましょう。住宅にも消費税がかかりますが、課税されるのは建物価格だけで、土地価格は非課税です。住宅価格は税込みで表示されるので、消費税がアップすると住宅価格もアップすることになります。 例えば土地価格が2,000万円、税抜きの建物価格が2,000万円の新築マンションがあったとします。消費税率が8%の場合、建物にかかる消費税は160万円なので、税込みの住宅価格は4,160万円です。

これが消費税率10%になると建物にかかる消費税が40万円アップして200万円になるので、税込みの住宅価格も4,200万円にアップします。 消費税は原則として住宅の引き渡しを受ける時点の税率が適用されます。2019年3月31日までに売買契約をした一定の住宅の消費税率は引き渡しが10月以降でも8%のままですが、4月1日以降の契約の場合、10月1日以降に引き渡しを受けるケースでは税率は10%です。4月以降の契約でも、引き渡しが9月30日以前であれば8%の税率になります。

 

■図表1-1.消費税が上がるとマンション価格もアップ

■図表1-2.消費税アップのスケジュール

なお、消費税は住宅を買うときの諸費用にもかかります。契約時の印紙税や登記の際の登録免許税、住宅ローンの保証料などにはかかりませんが、登記手数料や融資手数料、仲介手数料などは課税対象です。またエアコンや家具、引っ越し費用なども消費税がかかるので、増税により負担がアップします。

消費税増税後は「住宅借入金等特別控除」(住宅ローン控除)の控除期間を延長

消費税アップによる住宅購入時の負担増を抑えるため、国ではさまざまな対策を打ち出しています。その一つが「住宅借入金等特別控除」(住宅ローン控除)の控除期間の延長です。 住宅ローン控除は住宅ローンの年末残高の1%に相当する額を、所得税や住民税から10年間にわたり控除する減税制度です。現行ではローン残高の上限が4,000万円(一般住宅の場合。以下同)となっており、年間の最大控除額が40万円、10年間では最大400万円が控除されます。 消費税が増税された場合、この住宅ローン控除の控除期間が3年延長されます。

ただし、延長された11〜13年目の3年間の各年の控除額は、「建物価格(上限4,000万円)の2%の3分の1」または「年末の住宅ローン残高(上限4,000万円)の1%」のいずれか少ない方の額です。つまり3年間最大で建物価格の2%が控除され、消費税の増税分が戻ってくる仕組みなのです。 なお、住宅ローン控除の延長は消費税率10%が適用される住宅を取得して、2019年10月1日から2020年12月31日までの間に入居した場合に適用されます。

■図表2-1.住宅ローン控除の期間を3年延長

■図表2-2.住宅ローン控除を受けるための主な条件(新築住宅の場合)

●住宅を取得した日から6カ月以内に入居し、年末時点で引き続き居住していること
●控除を受ける年の合計所得金額が3,000万円以下
●住宅ローンの返済期間が10年以上
●家屋の登記簿上の床面積(専有面積)が50㎡以上
●床面積の2分の1以上が自己居住用であること

すまい給付金の給付額がアップする

住宅を購入すると「すまい給付金」がもらえるケースがあります。すまい給付金とは、住宅を購入したときに収入に応じた金額が給付される制度です。住宅ローン控除の拡充に合わせて、すまい給付金の給付額もアップします。 消費税率8%の現行では、対象となる年収の目安が510万円以下で、給付額は最高30万円となっています。これが消費税率10%になると、年収の目安が775万円以下に拡大され、給付額が最高50万円にアップします。

すまい給付金は原則として住宅ローンを利用して住宅を買う人が対象ですが、50歳以上で年収の目安が650万円以下など、一定の条件を満たせば現金購入の場合でも対象になります。また共働き夫婦などが共有名義で住宅を買う場合は、それぞれの収入と住宅の持ち分比率に応じた金額が給付されます。

 

■図表3-1.すまい給付金の給付額がアップ

 

■図表3-2.すまい給付金を受けるための条件(新築住宅の場合)

家屋の登記簿上の床面積(専有面積)が50㎡以上
右記のいずれかを満たす住宅・住宅瑕疵担保責任保険に加入
・建設住宅性能表示制度を利用
・住宅瑕疵担保責任保険法人により保険と同等の検査が実施された住宅
住宅ローンを利用しない場合の
新築住宅は右記をすべて満たすこと
・住宅がフラット35Sの基準を満たす
・50歳以上(引き渡しの年の12月31日時点)
・年収の目安が650万円以下

消費税アップ後のほうが得するケースもある

消費税アップの前と後とで、住宅購入による負担がどう変わるのかを試算してみましょう。下の表は年収600万円の人が4,500万円(税抜き)の新築マンションを買うケースです。 まず住宅ローン控除は3年間延長される分、増税後のほうが控除額は60万円増える計算です。またすまい給付金は増税前は対象外ですが、増税後は30万円もらえます。合計すると増税後の減税と給付金の拡充分が90万円になりました。

これに対し、消費税の増税分は建物価格の2%(10%−8%)なので50万円です。つまり差し引きでは増税後の方が40万円得できる計算です。 なお、購入時の諸費用は計算に含めていませんが、仮に融資手数料や登記手数料、家具・家電・引っ越し費用などがトータルで100万円(税抜き)かかったとすると、消費税額は税率8%で8万円、10%で10万円となり、増税で負担が2万円増えることになります。

 

■図表4.消費税率アップ前後の負担の比較

【設定条件】
●年収600万円(専業主婦ファミリー)
●土地価格2,000万円 
●建物価格2,500万円(税抜き)
●住宅ローン4,000万円(金利1.5%、35年返済)

 

住宅ローン控除
消費税率8% 消費税率10%
当初10年間 約303万円 約303万円
11〜13年目 - 60万円
すまい給付金 0円 30万円
合計 A
約303万円
B
約393万円

贈与税の非課税枠拡充や次世代住宅ポイント制度も

消費税アップにともなう負担軽減策はこれだけではありません。まず親や祖父母から住宅取得資金の援助を受けるときの、贈与税の非課税枠が大幅に拡充されます。消費税8%の場合は700万円(一般住宅の場合。以下同)まで贈与税が課税されませんが、2019年4月1日〜2020年3月31日に売買契約をし、消費税が10%となるケースでは非課税枠が2,500万円にアップします。

また消費税がアップすると次世代住宅ポイント制度もスタートします。これは「環境」、「安全・安心」、「健康長寿・高齢者対応」、「子育て支援、働き方改革」に配慮した住宅の新築やリフォームを対象に、最大で35万ポイントが発行され、さまざまな商品などと交換できる制度です。 このように消費税アップ後は手厚い負担軽減策が実施される予定なので、増税後にマンションを買っても得できるケースは少なくないでしょう。

 

■図表5.住宅取得資金の贈与税非課税枠の適用を受けるための主な要件(新築住宅の場合)

●贈与を受けた年の1月1日時点で20歳以上
●贈与を受けた年の合計所得金額が2,000万円以下
●贈与を受けた年の翌年3月15日までに引き渡しを受け、同年12月31日までに入居すること
●家屋の登記簿上の床面積(専有面積)が50㎡以上

 

■図表6.次世代住宅ポイント制度の概要(分譲住宅の場合)

●対象となる住宅のタイプ

対象期間 引き渡し
新 築 2018年12月21日~2020年3月31日に請負契約・着工し、かつ売買契約を締結したもの 2019年10月1日以降に引き渡しをしたもの(消費税10%が適用されるもの)
完成済 2018年12月20日までに完成済みの新築住宅で、 2018年12月21日~2019年12月20日までに 売買契約を締結したもの

●発行ポイント数:A+B+Cの合計(1戸当たり上限35万ポイント)

A
標準ポイント
①エコ住宅(断熱性能等級4または一次エネルギー消費量等級4以上)
②長持ち住宅(劣化対策等級3かつ維持管理対策等級2以上)
③耐震住宅(耐震等級(構造躯体の倒壊等防止)2以上または免震建築物)
④バリアフリー住宅(高齢者等配慮対策等級3以上)
①~④いずれかに適合する場合、1戸当たり30万ポイント

B
優良ポイント
①認定長期優良住宅
②認定低炭素住宅
③性能向上計画認定住宅
④ZEH 
①~④いずれかに適合する場合、1戸当たり5万ポイント加算

C
オプションポイント
(家事負担軽減設備)
ビルトイン食器洗機、掃除しやすいトイレ、浴室乾燥機  各1.8万ポイント
ビルトイン自動調理対応コンロ 1.2万ポイント
宅配ボックス  1万ポイント
掃除しやすいレンジフード  0.9万ポイント

詳しくは、次世代住宅ポイント事務局ホームページでご確認ください。 https://www.jisedai-points.jp

住宅系シンクタンク「オイコス」代表
大森 広司

住宅ジャーナリスト。SUUMO、All Aboutなど情報誌やネットで住宅関連全般にわたって取材・執筆活動を続けている。
近著に『マンション管理 修繕・建替え 徹底ガイド 2019年版』(日本経済新聞出版社。共著)などがある