自分のとっての“買い時”と住宅ローンの金利について

自分のとっての“買い時”と住宅ローンの金利について

「絶好のタイミングで自分と家族に最適な住まいを購入したい」。
そんな思いを叶える「マンションの買い時」を考えてみましょう。

  • 刻々と変化する住宅購入を取り巻く環境 今こそ、自分にとっての「買い時」を考えましょう。

    「今は買い時?」と尋ねられたらあなたは何と答えるでしょう。「買い時だ」と回答するならばその理由は何でしょう。「金利が低いから」「税制優遇が充実しているから」など、いろいろな理由が出てくることと思います。ところでそれらの理由は、「自分や家族の買い時」を意味するものでしょうか。自分にとっての買い時の条件とは先ず「住みたい場所に住みたいマンションがある」こと。そして「購入予算が成り立つ」こと。この2つの条件が整えば、ほぼあなたにとっての買い時です。

    では、「住みたい場所の住みたいマンションと巡り会う」には、どのようにすればよいのでしょうか。

それには、「3つの知る」が有効です。「3つの知る」とは、「自分を知る」「相手を知る」「世間を知る」の3つ。先ずは、自分や家族の夢や希望、購入予算を確認し(自分を知る)、その希望条件に合った売主、管理会社、建物、地域、価格、住宅ローンなどの諸条件を比較検討してマンションと金融機関を絞りこみ(相手を知る)、市況や相場、税制等のマンション購入を取り巻く環境を知る(世間を知る)。これら「3つの知る」は、自分や家族にぴったりのマンションを見極めるのに効果的です。

「3つの知る」は、いずれも大切ですが、なかでも3つ目の「世間を知る」は、購入好機を判断する重要ポイントです。希望条件に適ったマンションを目の前に「このマンションに決めてよいのだろうか」と悩んでしまう場面では特に、「世間を知る」が有効です。

「世間の条件」を知っておこう!

「世間の条件」とは、金利、税制、市況など、あなたの個別要因ではない世の中の状況のことです。世間を知らなければ、「待っていればよいことがあるかも」と錯覚に陥って購入好機を逃すかもしれませんし、「このマンションしかない」と比較検討せずに思い込みのみで購入し後悔してしまうかもしれません。世の中の状況を理解すると「我が家の希望を満たすには、このマンションをこのタイミングで購入するのが良い」と購入好機を見極めることもできるのです。

不動産経済研究所の発表によれば、全国における年間のマンション販売戸数は、2018年に80,256戸と回復基調でしたが、新型コロナ感染症の拡大の影響を受けた2019年、2020年は対前年で二桁の減少。2020年は59,907戸と6万戸を下回る状況です。首都圏の販売戸数は27,228戸で、減少幅は他エリアよりも小さかったものの、1992年以来の3万戸割れとなりました。コロナ禍での販売制限は、購入の機会損失と裏腹ですが、2021年は3年ぶりの増加となる見込みです。

気になる価格はというと、平均価格は4年連続で最高値を更新。2020年の全国平均は4,971万円、首都圏は6,083万円です。販売価格は、土地代、人件費、原材料費などのコスト上昇が影響しますが、購入者にとって嬉しい話ではありません。そんな中、住宅ローン金利が低水準で推移していることが、住宅購入者の心理的ハードルを下げる効果をもたらしているようです。

また、住宅ローン減税をはじめとする税制優遇など、マンション購入をバックアップする諸条件を活用し、自分にとっての「買い時」を見極めましょう。もちろん、世間の条件だけで判断するのではなく、自分と家族の豊かな暮らしのために最適な住空間はどのようなものか、じっくりと考えて最高のマンションを選んでください。住空間への希望や予算が明確になれば、マンションギャラリー等へ情報収集しにいきましょう。

ところで、予算計画の重要要素の一つは、住宅ローンの金利です。先にお話したとおり、現在は低水準でマンション購入をバックアップしてくれています。住宅ローンの種類も住宅ローンを提供する金融機関も山ほどの数があり、マイホームの購入相談では住宅ローンや金利タイプの選択についての質問を多く受けます。長期にわたる住宅ローン返済において、「10年後、20年後の金利はどうなるか」と予測することは不可能です。金利動向に注目しておくことは、購入時期の決定や「固定金利にするか、変動金利にするか」という選択においても、購入後の住宅ローンプランの見直しや借換えにおいても、大変重要です。金利動向の観察ポイントは、固定金利と変動金利の動き、そして、その元となる金利の動きです。

金利が動く仕組みについて

「金利」には、「長期金利」と「短期金利」があり、どちらも住宅ローンの金利動向に大いに影響を与えます。

長期金利の指標の一つは"長期国債"の利回りです。それを指標に金融機関が決定する金利が、長期プライムレート(※1)。国が発行する債券である国債は比較的安全性の高い金融商品だと言われています。それゆえ、市場が不安定な時には人気が高まって国債が買われる傾向が強まります。国債が買われると価格が上昇し金利は低下。市場が安定し景気が上向きの時には国債が売られて価格が低下し、金利が上昇する仕組みです。現在は、日本銀行が大量に国債を購入し市場に資金を供給しています。

一方の短期金利の指標は、日銀が政策金利としていた"無担保コール翌日物(※2)"の金利です。これを指標に金融機関が決定する金利が、短期プライムレート(※3)。無担保コール翌日物は、景気がよくなり資金需要が高まれば、お金の利用料である金利が上昇し、逆に不景気になると、金融緩和によって資金が潤沢であっても資金需要が少なく、その結果お金の利用料である金利も低めに維持されると言われています。

  • (※1)長期プライムレート
  • 金融機関が優良企業向けに長期貸出(1年以上の期間の貸出)に適用する最優遇金利です。長期プライムレートは以前、長期信用銀行の発行する5年物利付金融債の発行利率に一定の利率を上乗せして決められていましたが、現在では、金融機関に対する長期貸出では、長期プライムレートはほとんど使われず、短期プライムレートに一定の利率を上乗せした新長期プライムレートが多く使われるようになりました。
  • (※2)無担保コール翌日物
  • 金融機関同士が無担保で翌日返済という条件で短期資金を貸し借りする際の利率です。日本銀行は、金融調節によって、短期金利(中でも無担保コール翌日物金利)を誘導しています。短期金利の中で最短期物である無担保コール翌日物は、より長い期間の金利が市場で形成される際の基準となる重要な金利です。
  • (※3)短期プライムレート
  • 金融機関が優良企業向けに短期貸出(1年未満の期間の貸出)に適用する最優遇金利です。短期プライムレートは現在、短期金利等の市場金利に連動して変動するようになり、新短期プライムレートとも言われます。

住宅ローンの金利動向について

住宅ローンの変動金利は、短期金利(主に、無担保コール翌日物の金利)に連動します。「変動金利」は、日本銀行がゼロ金利政策を行っているため、住宅ローンの変動金利は長期的に低め安定という状況が続いています。ですが、まったく変化がない、というわけではありません。かつてのように変動金利の基準金利が金融機関で横並びなっている、ということもありませんし、金利の優遇幅も各社様々です。金融機関の金利優遇戦略によって適用金利が変化し、その結果が毎月の返済額に反映されるのです。

金融機関の激しい金利引下げ競争は、選ぶ側にとって恩恵がある一方、比較検討が複雑になりベストチョイスの難度が増しています。「金利を大幅に優遇するのは当初の特約期間のみ」だったり、「金利は低いけれど、融資手数料が高い」だったり。手数料の支払方法も、「前払い」や「金利上乗せ払い」、「保証料方式」や「手数料方式」など、選択肢が増え複雑です。さらに、団体信用生命保険というオプションもあって、混乱するのも仕方がありません。ですが、住宅ローンは、一生に一度あるかないかの大きな借入れです。低金利とはいえ、利息の総計は高額です。専門家に相談し、マンション探しと同様に十分に比較検討して、自分に合った住宅ローンを選んでください。

  • 長期固定型の住宅ローン金利は、長期金利に連動します。長期固定金利型の代表である「フラット35」の金利はバブル崩壊以降に急低下し、その後も低金利で推移しています。2016年2月に導入された日銀のマイナス金利政策によって、住宅ローン金利はさらに低下し、2016年8月、「フラット35」は史上最低金利を記録しました。ですが、2020年以降は上昇傾向。2021年4月時の金利は、1.370%~2.170%です(借入期間:21年以上35年以下、融資率:90割以下の場合)。なお、「フラット35」にも、「フラット35」Sや「フラット35」地域連携型など、当初期間の金利を引き下げる制度があります。

※『住宅ローン金利の推移』

※2021年4月現在の情報です。

日本銀行の金融政策と住宅ローン

日本銀行は、2013年4月より「異次元緩和」と呼ばれる大胆な量的・質的金融緩和を開始。2016年1月には「マイナス金利付き量的・質的金融緩和」を導入。同年9月には、「長短金利操作付き量的・質的金融緩和」政策を決定して、長期金利の代表である10年物国債金利がゼロ%程度で推移するよう、年間約80兆円をめどに長期国債の買入れを行う方針となりました。この間、住宅ローン金利も低下傾向、「フラット35」は史上最低金利を更新し続けます。日本銀行の金融政策は、2%の「物価安定の目標」の実現のために現在も継続されていますが、2021年3月の点検により、10年物国債金利の操作目標「ゼロ%程度」について、その変動幅が上下に「±0.25%程度」であることが明確化されました。

住宅ローン金利は、日本銀行が長期・短期の金利を操作しているため、比較的安定していますが、政策的には±0.25%の金利変動は許容範囲です。長期金利の動向は、長期固定型の住宅ローン金利に影響するため重要要素です。さらに将来、物価が安定目標の2%を超えて上昇してくれば、日本銀行の金利操作が緩まり、住宅ローン金利が明確な上昇トレンドに転じる場面が来るかもしれません。海外では、同じくゼロ金利政策を行っている米国の10年物国債金利が上昇傾向を示し、市場の話題となっています。金利は様々な要素で変動するため、「住宅ローンの金利は変わらない」と思い込んで返済計画を立てるのは、高リスクを背負うことになり注意が必要です。

自分にとっての「買い時」をキャッチしよう!

超低金利の現在、「新居を購入したい」、「住宅ローンを借換えたい」と多くの相談をいただきます。住宅購入を検討中の皆様の中には、住み替えや買い替えの方もいらっしゃることでしょう。自宅を売却して新居を購入する際は、自分にとっての「買い時」とともに、自宅の「売り時」はいつか、という視点も必要です。そして、売却益が出る場合も売却損が発生する場合も、活用できる住宅税制があるか否かをチェックすることも大切です。

景気動向は、金利や不動産価格、建築素材など、マンション購入を取り巻く環境に影響を及ぼします。金利や物価が上昇すれば家計の負担が増すなど、互いに影響し合うことを意識して、「買い時」を見極めてください。自分と家族にとっての買い時は、「自分を知る」ことが最優先です。理想の暮らしや希望条件を整理し、「相手を知る」、「世間を知る」と進めていきながら、マンションの条件や周辺環境、金利、市況、税制等とマッチングしていきます。正確で役立つ情報をもとに、自分にとっての「買い時」をキャッチしてください。

※掲載の情報は2021年4月現在
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ファイナンシャル・プランナー
(CFP®) 宅地建物取引士
産業カウンセラー・自分予算®プランナー
大石 泉

(株)リクルートにて週刊住宅情報(現SUUMO)の編集・制作に約15年携わった後、2000年に独立。
「住まい、キャリア、マネー」の3つの柱で個人の豊かな暮らしをサポート。