目的に応じた住宅ローンの借換えを

住宅ローンの見直し方法のひとつが「借換え」。金利上昇リスクの回避や返済額の軽減など、目的に応じた借換えで、住宅ローンを最適化しましょう。

返済中の住宅ローンで、見直したいポイントは何ですか？

住宅を購入し、住宅ローンの返済がスタートしたのは、何年前でしょう。経済情勢が変化し、働き方やライフスタイルが進化し、収入や支出などの家計状況も変化しているかもしれません。住宅ローンを見直すことで我が家の現状にさらに適した返済プランになるならば、検討してみる価値が大いにあります。

住宅ローンの見直しの選択肢は様々です。金利が下降トレンドの時は、より低い金利の住宅ローンに借換えて支払額を減額します。一方、金利が上昇トレンドの時は、金利変動リスクを回避する固定金利型への見直しが選択肢です。今回は、住宅ローンの見直し方法のひとつ「住宅ローンの借換え」についてお話しします。

「住宅ローンの借換え」とは

住宅ローンの借換えは、現在返済中の住宅ローンを新たに借入れた住宅ローンで完済し、新たな借入先となる金融機関へ返済を行っていく仕組みです。現在の住宅ローン契約は終了し、新たな契約がスタートします。借換えには、変動金利タイプの住宅ローンを固定金利の「フラット35」へ借換えたり、「フラット35」を10年固定タイプに借換えたり、という金利タイプを変更するプラン。「フラット35」から「フラット35」へ、変動金利から変動金利へ、という同タイプで借換えし、金利差を利用して返済額を減らすプランなどがあります。

住宅ローンの返済プランの見直しには、繰上返済や返済条件の変更等がありますが、これらは返済中の住宅ローンの条件変更のため、現在の契約が終了することはありません。借換えは、契約そのものが新しくなる点が異なります。

住宅ローンの借換えの事前準備

「借換え」を行う前にやっておきたいことは二つです。

●「現状把握」
先ずは、返済中の住宅ローンの把握です。借入残高、残りの返済期間、金利タイプ（固定型、変動型、固定期間選択型）、適用中の金利、返済方法、返済額などを把握します。特に、金利タイプについては重要です。また、優遇金利が適用されている場合は、基準金利と優遇幅もチェックポイントです。なお、固定期間選択型では、固定期間の終了時期、終了後の金利タイプ選択時の手数料や条件を確認しておきます。

●「希望の整理」
変更希望の項目や条件をピックアップします。例えば、「新規の住宅ローン金利が低いので、自分の適用金利も下げたい」、「金利が上昇しそうなので、今のうちに固定金利へ変更しておこう」、「毎月返済額を減額し家計を楽にしたい」など。希望条件やその優先順位によって見直しプランが異なるため、希望をすべて書き出すことをお勧めします。

借換えにはコストがかかります。「現状把握」と「希望の整理」の２つの事前準備が整えば、借換え以外で手数料が安価な方法が見つかるかもしれません。現状把握と変更希望項目を整理しましょう。

【変更希望項目と対応策】

変更希望項目	対応策	見直し例
金利上昇リスクを回避したい	①条件変更（金利タイプの見直し） ②借換え	①②変動金利型の住宅ローンを条件変更や借換えなどで、固定金利型へ変更する。
毎月返済額を減額したい	①借換え ②繰上返済（返済額軽減型）	①現状より低利の住宅ローンへ借換え。※長期固定型以外への借換えは、金利上昇の可能性があるため要注意。 ②期間短縮型の繰上返済を行う。
リタイア後に備え、ボーナス払いを止めたい	①条件変更（返済方法の見直し）	①ボーナス併用払いから、毎月返済のみの返済方法へ変更する。 ※毎月返済額は増額する。
完済時期を早めたい	①繰上返済（期間短縮型） ②条件変更（返済額の見直し）	①期間短縮型の繰上返済を行う。 ※繰上により手元資金は減少するが、総利払い額も減る。 ②毎月返済額を増額し、残期間を短縮する。
元本を早く減らしたい	①条件変更（返済方法の見直し） ②繰上返済	①返済方法を元利均等返済から元金均等返済へ変更する。 ②元本を繰入れる繰上返済を実行する。

※住宅ローンの借換えや繰上返済には、金融機関への手数料が必要です。繰上返済は、金融機関によって繰入元本の最低金額が異なります。メリットとデメリット、そしてコストを勘案し、選択・実行します。

住宅ローンの借換えは、効果とコストのバランスがポイント

返済期間短縮やボーナス返済の停止など返済方法の変更は、返済中の住宅ローンの条件変更や繰上返済で対応できます。より好条件の金融機関へ変更を希望する場合は住宅ローンの借換えです。借換えは、条件変更より手数料等の諸費用が高くなるため、試算して比較検討し、最適な借換え先とプランを絞り込みます。

例えば、「総返済額の減額」を目的に低金利の住宅ローンに借換えた場合に、「毎月返済額は下がったが、借換え手数料が高額で、支払総額は変わらなかった」とするとどうでしょう。手間をかけただけの借換えは、希望や目的を達成したとは言えません。借換え効果を得るには、金利差だけでなくコストの検証が重要です。

住宅ローンの借換えコスト（諸費用）

借換えは新たに住宅ローンを借入れるため、金融機関手数料、保証会社手数料、保証料、団体信用生命保険料、印紙税、登記関連手数料など、購入時と同種の費用が発生します。ただし、借換えの場合は、返済に伴って借入残高が減り、残期間も短くなっているため、借入額や返済期間に連動する諸費用（手数料や保証料等）は、当初より少なくなります。

また、保証料など現在の住宅ローンを解約すると返還される諸費用もあります。一方で、当初には不要であった、抵当権抹消費用などが新たに生じます。諸費用の項目や費用は金融機関や住宅ローンによって異なります。必要情報を収集して試算し、もっとも効果の高い借換え先を選択します。金利、諸費用、返済条件等、総合的な比較が重要です。

住宅金融支援機構や金融機関のホームページでは、借換えシミュレーションを提供しています。簡単なものから、数プランを比較できるものもあり、自分で試算する際に役立ちます。試算が不安な場合や試算結果の分析や評価は、ファイナンシャル・プランナーなどプロの助言を求めることも一考です。

●住宅金融支援機構「借換えシミュレーション」

残高が「多い」、残期間が「長い」、ならば借換えを検証しよう

12年前に3500万円を「フラット35」金利2.63％・35年元利均等返済で借入れた住宅ローンを、同じ「フラット35」・金利1.96％に借り換える場合で試算してみましょう。
※「フラット35」とは住宅金融支援機構と民間金融機関が提携して提供する全期間固定型の住宅ローンです。

12年経過後の残高は2639.8万円です。借換えが成立すれば、毎月返済額は127,575円から118,896円となり、8,679円減ります。残りの23年間の総返済額の差（減額合計）は、239.5万円です。
仮に、借換えに係る手数料等を60万円支払ったとすると、179.5万円のメリットが出る試算です。

借換えは、欲しいものを我慢するような節約とは異なり、心理面でも健康的だと言えます。「借換えの試算をしたことがない」「試算したことはあるが随分と前だ」という方は一度、現状の我が家の数字を元に、住宅ローンの借換えを試算してはいかがでしょう。

■借換え試算（概算）